《江西省物业管理条例》本月实施

    购买的新房出现漏水，墙体有质量隐患，找开发商，开发商或不见踪影，或推三阻四，怎么办？小区车位该如何满足业主的需求？新房交付后没有入住是否可以不交物管费？利用小区电梯等公共部位所获得的收益情况，业主是否享有知情权？这些问题都随着于本月起施行的《江西省物业管理条例》（以下简称《条例》）有了解决方案。 　　 关于新房交付 　　■水电气一户一表方可交付 　　新建房屋在符合什么条件后，建设单位方可办理物业交付手续，《条例》进行了具体规定，必须要符合以下条件：建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保、人防、气象等部门出具的认可或者准许使用文件，并经县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门备案；供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等设施设备按照规划设计要求建成且达到国家、本省有关建设标准，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；按照规划设计要求视频监控装置、生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已建成；道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求等。 　　 关于保修金 　　■开发商申办房产证前要交保修金 　　买了新房出现质量问题咋办？如何让开发商真正承担起责任？新建住宅物业实行质量保修金制度成为《条例》的一大亮点。《条例》规定，从本月起，建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价百分之一至百分之三的比例向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门设立的物业质量保修金专门账户交存物业质量保修金。 　　《条例》提出，物业保修期限内物业出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在七十二小时内予以维修。 　　 关于物业管理 　　■物管未履责致业主损失要赔 　　如果楼盘所拥有的业主很少，物业管理问题该如何解决？《条例》规定，只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意的，业主可以直接选聘物业服务企业并签订物业服务合同。 　　物业服务企业应当对进出物业管理区域的外来人员和车辆进行登记，并定时对物业管理区域进行巡逻。对物业管理区域内安装的视频监控装置，物业服务企业应当派人监视，并按照国家和本省有关规定保存相关数据。物业管理区域内出入卡口以及电梯、道路、主要通道等的电子探头和抓拍设施，物业服务企业应当定期维护，确保其正常运行。 　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 　　■已交付业主的房屋物业费由业主承担 　　房屋已交付，物业费该如何收取？《条例》进行了明确：已交付业主的房屋，物业服务费用由业主承担。未交付业主的房屋，物业服务费用由建设单位承担。建设单位限定购房人办理交付手续的时间不得少于两个月。 　　■不提供服务应提前三个月通知 　　物业服务企业应为业主提供连续不间断服务，但物业服务企业突然“跑路”，致使小区管理陷入一片混乱，给居民生活带来不便的事也时有发生。《条例》规定，物业服务合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会对续聘或者另聘物业服务企业作出决定，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。 　　物业服务企业在物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前三个月书面告知业主委员会。物业服务合同终止前，物业服务企业不得擅自停止服务。物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方。 　　 关于停车位 　　■占用共用道路的停车位收益归业主 　　停车位是物业管理企业和业主争议的主要方面，有些小区甚至在业主停车需求都不能满足的情况下，把车位租给了其他人。针对目前小区内争议较大的车位问题，《条例》也作出了明确的规定，小区内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应首先满足本小区业主的需要。出租规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先出租给小区的业主、物业使用人。在满足本小区内业主、物业使用人的需要后，可以出租给其他人，但租赁合同期不得超过6个月。 　　占用小区共用道路所设的停车位，业主往往不知其收益情况，也是业主与物业管理企业的争议点。《条例》明确，占用小区内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。业主大会决定收取车辆停放费用的，其收益扣除物业服务成本后应当属于业主共有。 　　 关于房屋装修 　　■破坏房屋承重结构最高罚10万 　　部分业主在进行房屋装修时，把承重墙拆除，给房屋造成安全隐患。更有业主将属于公共部分的过道、楼梯用铁门一拦，变成自己的“领地”，或者把住房变为餐厅、棋牌室，给周边住户造成困扰，这些都属于违法行为。 　　《条例》规定，损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款。擅自改变物业使用性质的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正，恢复原状；逾期不改正、恢复原状的，处一万元以上五万元以下罚款。 　　 关于公共收益 　　■利用共用部分的收益每半年公示一次 　　现在很多小区的电梯外设有电视用于播放广告，在电梯内也有各种广告，这笔收益应该归谁？ 　　《条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告、停车场或者从事租赁等的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。 　　经营所得收益经业主大会决定可以由业主委员会负责管理，也可以委托物业服务企业代为收取或者管理，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主委员会或者物业服务企业应当将收益和使用情况每半年公示一次。